Diagnostic immobilier : quels diagnostics pour votre bien ?

Que risque-t-on à vendre ou louer sans diagnostics ?

À la vente, l’article L271-4 du Code de la construction est clair : si un diagnostic obligatoire manque, ou n’est plus valable à la signature, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné. Une clause du contrat qui l’en dispenserait ne joue plus. L’acheteur qui découvre ensuite de l’amiante, du plomb ou des termites peut agir contre lui, demander une baisse du prix, des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est en plus opposable : un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le propriétaire si l’étiquette est fausse, et le propriétaire contre le diagnostiqueur s’il a commis une erreur. À la location, un dossier incomplet engage la responsabilité du bailleur, et un logement non décent ouvre au locataire des recours sur le loyer. Enfin, faire appel à une personne non certifiée pour un diagnostic qui l’exige est puni d’une amende.

Sources : Code de la construction, article L271-4 ; Service-Public, fiche F16096, lues le 31 octobre 2026.

Combien coûtent les diagnostics ?

Le prix est libre. Il dépend surtout de la surface, du nombre de pièces, de l’âge du bien, qui fixe le nombre de diagnostics, et du déplacement. Commander tous les diagnostics à la même visite coûte en général moins cher que de les commander un par un. Voici les fourchettes indicatives relevées sur les tarifs publiés en octobre 2026 :

Les prix à l’unité figurent dans les tableaux plus haut. Pour le détail par type de bien et par surface, et pour comparer deux devis, consultez la page des prix des diagnostics. Seul le devis signé d’un diagnostiqueur vous engage.

Qui peut réaliser les diagnostics ?

La plupart des diagnostics sont réservés à un diagnostiqueur certifiéDiagnostiqueur certifié : professionnel dont les compétences sont certifiées, domaine par domaine, par un organisme accrédité par le Cofrac ; il figure dans l’annuaire officiel du ministère. pour le domaine concerné : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz et termites. Il doit être assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et rester indépendant du propriétaire, de l’agence et des entreprises de travaux. Vous pouvez vérifier sa certification dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs, domaine par domaine.

Trois exceptions : l’état des risques peut être établi par le propriétaire lui-même ; la loi n’exige aucune certification pour mesurer une surface Carrez ou Boutin ; le contrôle de l’assainissement non collectif est fait par le SPANC. L’audit énergétique, lui, est réservé à des professionnels qualifiés, parmi lesquels les diagnostiqueurs formés à l’audit.

Source : ministère de la Transition écologique, lue le 31 octobre 2026.

Passoires énergétiques : quel calendrier ?

Une passoire énergétiquePassoire énergétique : nom courant d’un logement classé F ou G au DPE ; sa location est interdite ou le sera selon un calendrier fixé par la loi. est un logement classé F ou G au DPE. En métropole, la loi fixe un calendrier de sortie du marché locatif, qui s’applique à chaque nouveau bail, renouvellement ou reconduction :

• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être loués.
• À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F les rejoignent.
• À partir du 1er janvier 2034 : seuls les logements classés A à D pourront être loués.

Le loyer des logements classés F ou G est gelé depuis le 24 août 2022 : ni révision en cours de bail, ni hausse à la relocation. À la vente, l’audit énergétique est exigé pour les maisons classées F ou G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D à partir du 1er janvier 2034. Les dates diffèrent en outre-mer : la fiche audit énergétique les détaille.

Sources : Service-Public, fiche F35978 ; Service-Public, fiche F16096, lues le 31 octobre 2026.

Ce que l’âge du bâti change

Deux dates comptent plus que toutes les autres. Un logement construit avant le 1er janvier 1949 demande un constat plomb, car les peintures au plomb étaient courantes avant cette date. Un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 demande un repérage amiante : c’est la date du permis qui compte, pas celle de la fin des travaux.

L’âge des installations compte aussi : au-delà de 15 ans, l’électricité et le gaz ont chacun leur diagnostic. Une maison de 1930 dont l’installation électrique a été entièrement refaite en 2018 n’a pas besoin du diagnostic électricité avant 2033, si vous pouvez le prouver. Pour retrouver l’année de construction, regardez votre titre de propriété, l’ancien acte de vente ou le permis conservé en mairie. Dans le doute, le formulaire propose « Je ne sais pas » et garde les diagnostics concernés en « selon le cas ».

Source : Service-Public, fiche F10798, lue le 31 octobre 2026.

Comment préparer le rendez-vous ?

Un rendez-vous bien préparé est plus court et évite une seconde visite. Rassemblez à l’avance :

• le titre de propriété et, en copropriété, le règlement et l’état descriptif de division, utiles pour la surface Carrez ;
• les factures d’énergie, le descriptif du chauffage et de la production d’eau chaude, les factures de travaux d’isolation ou de fenêtres ;
• les anciens diagnostics, même périmés, et les factures de mise aux normes électriques ;
• pour une maison non raccordée, le dernier rapport du SPANC.

Le jour de la visite, laissez l’accès libre au tableau électrique, aux compteurs, à la chaudière, aux combles, à la cave et aux dépendances. Le diagnostiqueur ne démonte rien : une pièce fermée ou encombrée sera notée comme non visitée dans le rapport, ce qui peut gêner la vente.