Qu’est-ce que le mesurage loi Carrez et la surface habitable loi Boutin ?
Ce sont deux façons de mesurer un logement, chacune imposée par une loi différente : la surface « Carrez » pour vendre un lot de copropriété, la surface « habitable » pour le louer. Les deux partent de la surface au sol, puis retirent certains éléments. Elles ne retirent pas tout à fait les mêmes.
La surface privative loi Carrez
La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 46) impose d’indiquer la superficie de la partie privative du lot vendu. On l’appelle couramment « loi Carrez », du nom de la loi du 18 décembre 1996 qui a créé cette obligation.
Le calcul est fixé par le décret du 17 mars 1967 (article 4-1). La superficie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts. On retire les surfaces occupées par :
- les murs et les cloisons ;
- les marches et les cages d’escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres.
Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées. Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² sont aussi exclus du calcul (article 4-2 du même décret).
La surface habitable loi Boutin
La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (article 3) impose d’indiquer la surface habitable dans le bail. On parle couramment de « loi Boutin » pour cette obligation.
Service-Public.fr définit la surface habitable comme la surface au sol, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ne sont pas comptés :
- les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises et les garages ;
- les terrasses, les loggias, les balcons et les séchoirs extérieurs ;
- les vérandas ;
- les locaux communs et les autres dépendances ;
- les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Ce que le mesurage ne fait pas
Le mesurage ne juge pas l’état du logement : ni l’énergie, ni l’amiante, ni l’électricité. Il ne vérifie pas non plus que le lot correspond au règlement de copropriété. Les autres diagnostics du dossier ont chacun leur fiche, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Quand faut-il un mesurage loi Carrez ou loi Boutin ?
La surface Carrez est obligatoire dès que l’on vend un lot ou une fraction de lot de copropriété ; la surface habitable est obligatoire dans le bail d’un logement loué comme résidence principale. Le critère n’est donc pas l’âge du bien, mais le type d’opération.
Les ventes concernées par la loi Carrez
L’article 46 vise « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat » et tout contrat qui réalise ou constate la vente d’un lot ou d’une fraction de lot. La règle s’applique au lot, quel que soit l’étage ou le type d’immeuble, dès lors qu’il est soumis au statut de la copropriété.
Sont exclus par la loi :
- les caves ;
- les garages ;
- les emplacements de stationnement ;
- les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².
Une maison individuelle qui n’est pas en copropriété n’est pas concernée par la loi Carrez. Rien n’interdit d’indiquer sa surface, mais aucune règle Carrez ne s’applique alors.
Les locations concernées par la surface habitable
Le bail d’un logement vide loué comme résidence principale doit indiquer la surface habitable. Service-Public.fr indique que cette mention figure aussi parmi les informations obligatoires du bail d’un logement meublé loué comme résidence principale.
Le recours de « plus d’un vingtième » est prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, écrit pour la location vide. Pour un meublé, renseignez-vous auprès de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) avant d’engager une démarche.
Que faut-il prévoir pour vendre un lot de copropriété ?
Pour vendre, il faut indiquer la surface Carrez dès la promesse ou le compromis de vente, puis la reprendre dans l’acte authentique signé chez le notaire. La mesure doit donc être prête avant la première signature.
Le bon moment pour faire mesurer
Faites mesurer avant de publier votre annonce. Vous éviterez d’afficher une surface que l’acheteur pourra contester. Vous pourrez aussi vérifier la mesure avant de fixer votre prix.
Le mesurage peut se faire pendant la même visite que les autres diagnostics de la vente. La liste dépend du bien : la page quels diagnostics immobiliers sont obligatoires aide à la faire.
Ce que remet le notaire
Le jour de la signature de l’acte authentique, le notaire remet aux parties une copie de l’acte ou un certificat qui reproduit la clause sur la superficie. Il leur remet aussi, si nécessaire, une copie de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (article 4-3 du décret du 17 mars 1967).
Ce que risque un vendeur en cas d’oubli ou d’erreur
L’article 46 prévoit deux recours pour l’acheteur :
| Situation | Recours de l’acheteur | Délai pour agir |
|---|---|---|
| La superficie n’est pas indiquée dans l’avant-contrat ou l’acte | Demander la nullité de l’acte | Un mois à compter de l’acte authentique |
| La superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée | Demander une baisse du prix, proportionnelle à la surface manquante | Un an à compter de l’acte authentique, sous peine de déchéance |
| La superficie réelle est supérieure à celle indiquée | Aucun : l’excédent n’entraîne pas de supplément de prix | — |
La signature d’un acte authentique qui mentionne la superficie éteint l’action en nullité fondée sur l’absence de cette mention dans l’avant-contrat.
Que faut-il prévoir pour louer un logement ?
Pour louer un logement comme résidence principale, la surface habitable doit être écrite dans le bail. Elle n’est pas un diagnostic du dossier remis au locataire : c’est une mention du contrat lui-même.
Si la surface manque dans le bail
Service-Public.fr décrit la démarche pour un logement vide. Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de l’indiquer, par lettre recommandée avec avis de réception, dans le mois qui suit la signature du bail. Le bailleur a un mois pour répondre. S’il refuse ou ne répond pas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois qui suivent la mise en demeure.
Si la surface est trop élevée
Si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle du bail, le bailleur doit, à la demande du locataire, baisser le loyer en proportion de l’écart (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le locataire envoie sa demande au bailleur.
- Le bailleur a deux mois pour répondre.
- Sans accord, ou sans réponse, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois qui suivent sa demande.
La baisse s’applique depuis la signature du bail si la demande est faite dans les six mois qui suivent la prise d’effet du bail. Au-delà, elle ne s’applique qu’à partir de la date de la demande.
Que mesure le professionnel pendant la visite ?
Il mesure chaque pièce, déduit ce que la loi exclut et additionne le reste, puis il note les surfaces écartées et la raison. La visite est non destructive : rien n’est démonté.
Les points relevés
- La surface de chaque pièce, au sol, hors murs et cloisons.
- Les parties de moins de 1,80 m de hauteur, fréquentes sous les toits.
- Les marches, les trémies d’escalier, les gaines et les embrasures.
- Pour la surface habitable : les vérandas, loggias, balcons et dépendances, qui ne comptent pas.
- Pour la surface Carrez : les locaux clos et couverts qui font partie du lot, même s’ils ne sont pas habitables au sens du bail.
Les limites de la mesure
Le professionnel mesure ce qu’il voit et ce à quoi il accède. Une pièce fermée, un placard encombré ou un comble sans accès ne peuvent pas être mesurés correctement. Il ne vérifie pas non plus les limites juridiques du lot : c’est le rôle du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Comment lire une attestation de surface ?
L’attestation se lit en trois parties : la surface retenue, le détail par pièce et la liste des surfaces non comptées. Le chiffre à reporter dans l’acte ou le bail est la surface totale retenue.
| Partie de l’attestation | Ce qu’elle indique | À vérifier |
|---|---|---|
| Surface totale | La superficie Carrez ou la surface habitable retenue | Que le type de surface correspond à votre opération (vente ou location) |
| Détail par pièce | La surface de chaque pièce comptée | Qu’aucune pièce n’a été oubliée |
| Surfaces non comptées | Les parties de moins de 1,80 m, balcons, caves, vérandas, etc. | Qu’elles sont bien exclues pour la bonne raison |
| Identification du bien | Adresse, étage, numéro de lot | Qu’il s’agit du bon lot, selon votre titre de propriété |
| Date de la visite | Le jour de la mesure | Qu’aucun travaux n’a modifié la surface depuis |
Pourquoi deux surfaces peuvent différer
Une véranda close et couverte entre dans la surface Carrez mais pas dans la surface habitable. Un logement peut donc avoir deux chiffres différents sans qu’aucun ne soit faux. Ce qui compte, c’est d’utiliser le bon chiffre au bon endroit.
Que faire si la surface mesurée est différente de celle annoncée ?
Utilisez la surface mesurée, corrigez votre annonce et, si besoin, votre prix ou votre loyer avant de signer. C’est la seule façon d’éviter un recours ensuite.
Un exemple de calcul d’écart
Un appartement est annoncé à 60 m². Un vingtième de 60 m² représente 3 m². Si la mesure donne 56 m², l’écart est de 4 m², donc de plus d’un vingtième. L’acheteur pourrait demander une baisse du prix de 4/60, soit environ 6,7 %. Le même raisonnement s’applique au loyer pour la surface habitable d’un logement vide.
Si l’écart est de 3 m² ou moins dans cet exemple, le seuil d’un vingtième n’est pas dépassé. Le recours prévu par la loi n’est alors pas ouvert.
Si vous êtes acheteur ou locataire
Comparez la surface de l’acte ou du bail avec la réalité. En cas de doute, une contre-mesure par un professionnel donne une base solide. Respectez les délais : un an après l’acte authentique pour l’acheteur, et la procédure décrite plus haut pour le locataire. L’ADIL ou un notaire peut vous conseiller.
Comment préparer la visite de mesurage ?
Il suffit de rendre toutes les pièces accessibles et de rassembler deux ou trois documents. Une préparation simple évite une mesure incomplète.
- Ouvrez toutes les pièces, y compris les placards, les combles et les annexes du lot.
- Dégagez les angles et le bas des murs autant que possible.
- Préparez le titre de propriété ou l’état descriptif de division, qui indique les numéros de lot.
- Indiquez si des travaux ont changé la surface : cloison abattue, véranda ajoutée, comble aménagé.
- Si vous avez une ancienne attestation, montrez-la : elle aide à repérer un changement.
- Dites si vous avez besoin de la surface Carrez, de la surface habitable, ou des deux.
Comment se passe une demande sur QuelsDiagnostics ?
Votre demande suit quatre étapes, du guide gratuit jusqu’au devis d’un diagnostiqueur.
- Vous utilisez le guide gratuit. Vous décrivez votre bien et votre projet (vente ou location). Le guide indique les diagnostics probablement nécessaires, dont le mesurage si votre bien est concerné.
- Vous envoyez votre demande. Vous la complétez avec vos coordonnées et le détail du bien.
- Vous la confirmez par e-mail. Un lien de confirmation vous est envoyé. Sans confirmation, la demande n’est pas transmise.
- Un diagnostiqueur de votre secteur vous recontacte. Il vous propose un devis pour le mesurage et, si vous le souhaitez, pour les autres diagnostics de votre dossier.
Combien de temps une mesure de surface reste-t-elle valable ?
La loi ne fixe aucune durée de validité pour la surface Carrez ni pour la surface habitable. Une mesure faite selon les règles reste donc utilisable tant que la surface n’a pas changé.
| Situation | Peut-on réutiliser l’attestation ? |
|---|---|
| Aucun travaux depuis la mesure | Oui, si elle a été faite selon les règles de calcul en vigueur |
| Cloison ajoutée ou supprimée | Mieux vaut refaire la mesure |
| Véranda, comble ou mezzanine créés ou transformés | Mieux vaut refaire la mesure |
| Doute sur une mesure ancienne ou faite par un particulier | Une nouvelle mesure limite le risque de recours |
| Vente après une location (ou l’inverse) | Vérifier que l’attestation donne le bon type de surface |
Ce tableau est un conseil pratique. Il ne remplace pas la règle : quel que soit l’âge de l’attestation, c’est la surface réelle au jour de la vente ou du bail qui compte en cas de litige.
Combien coûte un mesurage loi Carrez ou loi Boutin ?
Le prix d’un mesurage dépend surtout de la taille du logement et de sa configuration. Voici la fourchette indicative constatée pour cette mission :
50 € à 150 € TTC, à titre indicatif
Fourchettes indicatives TTC relevées sur les tarifs publiés par des diagnostiqueurs et des observatoires (octobre 2026). Le prix réel dépend de la surface, de l’âge du bien, du nombre de diagnostics et de la commune. Seul le devis d’un diagnostiqueur vous engage.
Cette fourchette n’est pas le prix d’un cabinet en particulier. Ce qui fait varier le devis :
- la surface et le nombre de pièces ;
- la présence de combles, de mezzanines ou de pièces mansardées, plus longues à mesurer ;
- le besoin d’une seule surface ou des deux (Carrez et habitable) ;
- le regroupement avec d’autres diagnostics pendant la même visite ;
- le déplacement jusqu’au bien.
Pour comparer, consultez la page prix des diagnostics immobiliers, puis faites une demande de devis pour vos diagnostics.
Qui peut réaliser un mesurage loi Carrez ou loi Boutin ?
La loi ne dit pas qui doit mesurer et n’exige pas de certification pour ce mesurage. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et la loi du 6 juillet 1989 fixent la méthode de calcul et les recours, pas l’auteur de la mesure.
Ce que cela change pour vous
Un vendeur ou un bailleur peut donc mesurer lui-même. Mais c’est lui qui signe la surface dans l’acte ou le bail, et c’est contre lui que l’acheteur ou le locataire agit en cas d’erreur.
En pratique, beaucoup font appel à un professionnel : diagnostiqueur immobilier ou géomètre-expert. C’est un conseil, pas une obligation. Si vous choisissez un professionnel, demandez-lui une attestation datée et vérifiez qu’il est assuré pour cette mission.
Le lien avec les diagnostics certifiés
Le mesurage ne fait pas partie des documents du dossier de diagnostic technique listés à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Les autres diagnostics de votre vente, eux, demandent un diagnostiqueur certifié. Vous pouvez vérifier sa certification dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés.
Quelle différence avec les autres surfaces et diagnostics ?
La surface Carrez et la surface habitable ne sont ni la surface de plancher du permis de construire, ni un diagnostic technique. Ce tableau aide à ne pas les confondre.
| Document ou surface | À quoi il sert | Quand on le demande |
|---|---|---|
| Surface privative loi Carrez | Indiquer la superficie du lot vendu | Vente d’un lot de copropriété |
| Surface habitable loi Boutin | Indiquer la surface dans le bail | Location d’une résidence principale |
| Surface de plancher | Calculer les droits liés à un permis ou une déclaration de travaux | Démarches d’urbanisme |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Classer le logement selon sa consommation d’énergie et ses émissions | Vente et location |
| État des risques | Informer des risques naturels, miniers et technologiques connus | Vente et location, selon la zone |
| Diagnostic amiante | Repérer les matériaux contenant de l’amiante | Vente, permis de construire avant le 1er juillet 1997 |
Pour les maisons non raccordées au tout-à-l’égout, la vente demande aussi le contrôle du diagnostic assainissement.
Pourquoi passer par QuelsDiagnostics ?
QuelsDiagnostics vous aide à savoir quels diagnostics demander et vous met en relation avec un diagnostiqueur de votre secteur.
- Gratuit pour vous : le guide et la demande ne vous coûtent rien.
- Sans engagement : vous restez libre d’accepter ou non le devis proposé.
- Aucune commission prélevée sur vous : le prix que vous payez est celui que vous convenez avec le professionnel.
- Coordonnées jamais revendues : elles servent uniquement à traiter votre demande.
- Sources officielles citées : chaque règle de cette page renvoie à Légifrance ou à Service-Public.fr, avec sa date de vérification.
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Questions fréquentes sur le Surface
Obligation et champ d’application
La loi Carrez s’applique-t-elle à la vente d’une maison ?
Non, sauf si la maison forme un lot de copropriété. L’obligation de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 vise la vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. Une maison individuelle vendue hors copropriété n’est pas concernée. Rien n’empêche d’indiquer sa surface dans l’annonce ou l’acte, mais les recours propres à la loi Carrez ne s’appliquent pas alors. En cas de doute sur le statut de votre maison, votre titre de propriété ou votre notaire vous le dira.
Une cave ou un garage doivent-ils être mesurés en loi Carrez ?
Non. La loi exclut les caves, les garages et les emplacements de stationnement de l’obligation d’indiquer la superficie. Elle exclut aussi les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Si vous vendez un appartement avec une cave, seule la surface privative de l’appartement est à indiquer. Le professionnel mentionne en général les annexes à part, pour information, sans les ajouter à la superficie Carrez.
La surface habitable est-elle obligatoire pour un logement meublé ?
Oui, pour un meublé loué comme résidence principale. Service-Public.fr la range parmi les informations que le bail doit préciser. En revanche, le recours de baisse du loyer pour un écart de plus d’un vingtième est écrit, dans la loi du 6 juillet 1989, pour la location vide (article 3-1). Pour un meublé, renseignez-vous auprès de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) avant d’engager une démarche.
Faut-il un mesurage pour louer un appartement en copropriété ?
Oui, mais c’est la surface habitable qui est demandée, pas la surface Carrez. Le bail d’un logement loué comme résidence principale doit indiquer la surface habitable. La surface Carrez sert à la vente. Les deux calculs sont proches mais ne retirent pas exactement les mêmes éléments : une véranda close, par exemple, compte en Carrez mais pas en surface habitable. Pour louer, demandez donc bien une surface habitable.
Calcul de la surface
Quelles parties ne comptent pas dans la surface Carrez ?
Ne comptent pas les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont aussi écartées. Ces règles viennent de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967. Seuls les planchers des locaux clos et couverts du lot entrent dans le calcul : un balcon ou une terrasse ouverts n’y entrent donc pas.
Une véranda compte-t-elle dans la surface ?
Cela dépend de la surface demandée. En surface habitable, la véranda ne compte pas : Service-Public.fr la range parmi les surfaces exclues. En surface Carrez, une véranda close et couverte qui fait partie du lot peut être comptée, à condition que sa hauteur soit d’au moins 1,80 m. C’est l’une des raisons pour lesquelles un même logement peut avoir une surface Carrez plus grande que sa surface habitable.
Pourquoi la surface Carrez diffère-t-elle de la surface de l’annonce ?
Souvent parce que l’annonce reprend une surface ancienne, une surface « au sol » ou une surface d’un autre type. Les parties mansardées de moins de 1,80 m, les murs et les embrasures sont retirés en Carrez, ce qui réduit le chiffre. Si votre annonce affiche une surface sans mesure récente, faites mesurer avant de signer : c’est la surface réelle qui compte en cas de recours de l’acheteur.
Erreurs et recours
Que risque le vendeur si la surface Carrez est fausse ?
Une baisse du prix, si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte. L’acheteur peut demander une diminution proportionnelle à la surface manquante. Il doit agir dans l’année qui suit l’acte authentique, sinon il perd ce droit. Si la surface réelle est plus grande que celle de l’acte, le vendeur ne peut pas demander de supplément de prix. La règle est fixée par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Que se passe-t-il si la surface Carrez n’est pas indiquée ?
L’acheteur peut demander la nullité de l’acte. Il doit agir au plus tard un mois après l’acte authentique de vente. En revanche, si l’acte authentique signé mentionne la superficie, l’acheteur ne peut plus demander la nullité au motif qu’elle manquait dans la promesse ou le compromis. Pour éviter ce risque, la surface doit figurer dès l’avant-contrat, puis dans l’acte notarié.
Un locataire peut-il obtenir une baisse de loyer pour une surface fausse ?
Oui, pour un logement vide, si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle du bail. Le bailleur doit alors baisser le loyer en proportion de l’écart. Il a deux mois pour répondre à la demande ; sans accord, le locataire peut saisir le juge dans les quatre mois qui suivent sa demande. La baisse remonte à la signature du bail si la demande est faite dans les six mois suivant sa prise d’effet.
Comment calculer si l’écart dépasse un vingtième ?
Divisez la surface annoncée par 20 : c’est l’écart maximal toléré. Pour 80 m² annoncés, un vingtième représente 4 m². Si la mesure réelle donne 75 m², l’écart de 5 m² dépasse le seuil, et la baisse demandée serait de 5/80, soit 6,25 % du prix ou du loyer. Si la mesure donne 76 m² ou plus, le seuil n’est pas dépassé et le recours prévu par la loi ne s’applique pas.
Qui mesure et quelle validité
Faut-il un diagnostiqueur certifié pour la loi Carrez ?
Non. La loi ne dit pas qui doit mesurer et n’exige pas de certification pour ce mesurage. Elle fixe seulement la méthode de calcul et les recours en cas d’erreur. Le vendeur peut donc mesurer lui-même, mais il reste responsable du chiffre signé. En pratique, beaucoup confient la mesure à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert, et demandent une attestation datée. C’est un conseil, pas une obligation.
Combien de temps une attestation de surface est-elle valable ?
La loi ne fixe aucune durée. Une attestation faite selon les règles reste utilisable tant que des travaux n’ont pas modifié la surface : cloison déplacée, véranda ajoutée, comble aménagé. Après de tels travaux, faites mesurer à nouveau. Vérifiez aussi que l’attestation donne le bon type de surface : une surface Carrez ne remplace pas une surface habitable pour un bail, et inversement.
Sources
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (consultée le 31 octobre 2026)
- Légifrance : décret n° 97-532 du 23 mai 1997 (articles 4-1 à 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) (consultée le 31 octobre 2026)
- Légifrance : loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (consultée le 31 octobre 2026)
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-1 (consultée le 31 octobre 2026)
- Légifrance : Code de la construction et de l’habitation, article L271-4 (consultée le 31 octobre 2026)
- Service-Public.fr : rédaction du bail d’habitation, logement vide (consultée le 31 octobre 2026)
- Service-Public.fr : rédaction du bail d’habitation, logement meublé (consultée le 31 octobre 2026)
- Service-Public.fr : hauteur et surface d’un logement à louer (définition de la surface habitable) (consultée le 31 octobre 2026)
- Service-Public.fr : vente d’un logement en copropriété (consultée le 31 octobre 2026)