Qu’est-ce que l’état des risques ?
L’état des risques est le document qui informe l’acheteur ou le locataire des risques qui pèsent sur un bien. On l’appelle aussi ERP (état des risques et pollutions) ou IAL (information des acquéreurs et des locataires), du nom de l’obligation qu’il remplit.
Il répond à une question simple : ce bien est-il situé dans une zone exposée à un risque connu de l’administration ? Il signale par exemple :
- les risques naturels, comme une inondation ou un mouvement de terrain, quand un plan de prévention existe ;
- les risques miniers et technologiques (sites industriels) ;
- le niveau de sismicité de la commune ;
- le potentiel radon, un gaz radioactif naturel issu du sol ;
- le recul du trait de côte, c’est-à-dire l’érosion du littoral ;
- les secteurs de pollution des sols ;
- les obligations de débroussaillement contre les feux de forêt ;
- les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique.
Ce que l’état des risques ne fait pas
L’état des risques n’est pas une visite du bien. Personne ne mesure le radon ni ne sonde le terrain. Il reprend des informations publiques, fixées par l’État pour la commune et la parcelle, et les complète avec ce que le propriétaire sait du bien (sinistres, travaux). Il ne remplace donc ni le diagnostic termites, ni une étude de sol, ni une expertise du bâtiment.
Quand l’état des risques est-il obligatoire ?
L’état des risques est obligatoire, en vente comme en location, quand le bien est situé dans au moins une zone ou un périmètre à risques fixé par l’administration. Il vise toute construction et tout terrain, constructible ou non.
Les zones qui déclenchent l’obligation sont :
- le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé ;
- une zone d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) ou miniers (PPRM), approuvé ou dont certaines règles s’appliquent déjà ;
- un périmètre mis à l’étude pour un plan de prévention prescrit ;
- une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
- une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
- une zone exposée au recul du trait de côte ;
- un secteur d’information sur les sols (SIS), qui signale une pollution des sols ;
- une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, depuis le 1er janvier 2025.
Comment savoir si mon bien est concerné ?
Le plus simple est de saisir l’adresse ou le numéro de parcelle sur Géorisques, le site public d’information sur les risques. Son service en ligne prépare un état des risques prérempli. La préfecture publie aussi, pour chaque commune, les informations utiles. En cas de doute, l’ADIL (agence départementale pour l’information sur le logement) peut vous orienter.
Que faut-il prévoir pour vendre ?
Pour vendre, l’état des risques doit être remis à l’acheteur dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) de la vente.
Dès l’annonce
Depuis le 1er janvier 2023, l’information commence dès l’annonce. Toute annonce de vente d’un bien concerné doit indiquer, quel que soit le support : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».
Lors de la première visite, puis à la signature
L’état des risques est remis lors de la première visite, si une visite a lieu. Il est ensuite annexé à la promesse de vente, à l’acte de vente, ou au contrat préliminaire pour une vente sur plan. L’acheteur le date et le signe. Le vendeur en garde une copie.
Le cas des argiles
Si le bien a subi une catastrophe naturelle liée à la sécheresse et au retrait-gonflement des argiles, le vendeur qui dispose du rapport d’expertise de son assureur doit joindre la liste des travaux non réalisés qui permettraient d’arrêter les désordres. Cette règle s’applique même s’il a déjà été indemnisé.
Que risque le vendeur ?
Si l’état des risques n’est pas remis à temps, le délai de rétractation ou de réflexion de l’acheteur ne commence qu’au lendemain de sa remise. Si le document manque ou contient des informations inexactes, y compris dans l’annonce, l’acheteur peut demander au tribunal judiciaire l’annulation de la vente ou une baisse du prix, avec d’éventuels dommages et intérêts.
Que faut-il prévoir pour louer ?
Pour louer, l’état des risques est remis au candidat locataire dès la première visite, puis annexé au bail. Les règles sont les mêmes que pour la vente.
- L’annonce de location d’un bien concerné porte la même mention renvoyant au site Géorisques.
- La première visite : le document est remis si une visite a lieu.
- La signature : il est annexé au bail. Le locataire le date et le signe. Le propriétaire en garde une copie.
Il fait partie des diagnostics que le bailleur doit fournir, avec notamment le DPE, le constat plomb pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, et les états électricité et gaz pour une installation de plus de 15 ans.
Si le document manque ou est inexact, le locataire peut demander au tribunal judiciaire l’annulation du bail ou une baisse du loyer, avec d’éventuels dommages et intérêts.
Que contient l’état des risques ?
L’état des risques contient toujours sa date, le numéro des parcelles et les zones qui concernent le bien. Le reste dépend de la situation du bien.
Les informations toujours présentes
- la date à laquelle il a été établi ;
- le numéro des parcelles cadastrales du bien ;
- les zones ou périmètres qui concernent le bien.
Les informations selon le cas
| Situation du bien | Ce que le document doit contenir |
|---|---|
| Bien dans un plan de prévention des risques | Un extrait de la carte de zonage, un extrait du règlement, les travaux prescrits et s’ils ont été faits |
| Zone de sismicité 2 à 5 | Une fiche d’information sur le risque sismique |
| Zone à potentiel radon de niveau 3 | Une fiche d’information sur le radon |
| Zone de recul du trait de côte | L’horizon de temps, les règles applicables, le caractère provisoire éventuel du zonage et les règles de démolition possibles |
| Secteur d’information sur les sols | La mention que le bien est dans ce secteur de pollution des sols |
| Zone de débroussaillement | Une fiche sur les obligations de débroussaillement |
| Sinistres indemnisés | La liste des sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique dont le propriétaire a connaissance |
Les sinistres indemnisés
Le propriétaire indique les sinistres qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique. Cela vaut pour les sinistres survenus pendant qu’il était propriétaire et pour ceux dont il a eu connaissance. Les arrêtés de catastrophe naturelle sont consultables en mairie ou en préfecture.
Comment lire l’état des risques ?
Un état des risques se lit zone par zone : pour chaque risque, il dit si le bien est concerné ou non. Un risque coché ne signifie pas un danger certain pour le bien. Il signifie que le bien est dans une zone où une règle s’applique.
Quelques repères pour l’acheteur ou le locataire :
- Plan de prévention : regardez l’extrait du règlement. Il peut imposer des travaux ou limiter certains aménagements.
- Sismicité : l’obligation commence au niveau 2. Une fiche d’information sur le risque sismique est jointe.
- Radon : le niveau 3 correspond à un potentiel radon élevé. Une fiche d’information sur le radon est jointe.
- Recul du trait de côte : vérifiez l’horizon de temps indiqué et les éventuelles obligations de démolition.
- Sols pollués : un secteur d’information sur les sols signale une zone de pollution des sols.
- Sinistres : une indemnisation passée signale un événement déjà subi par le bien.
Que faire si le bien est exposé à un risque ?
Si le bien est exposé, la vente ou la location reste possible : l’obligation porte sur l’information, pas sur l’interdiction. Certaines situations demandent toutefois une action.
- Travaux prescrits par un plan de prévention. L’état des risques doit dire s’ils ont été réalisés. Renseignez-vous en mairie sur les travaux exigés pour votre bien.
- Retrait-gonflement des argiles. En vente, joignez la liste des travaux non réalisés si vous avez le rapport d’expertise de l’assureur. Service-Public propose un simulateur pour savoir si vous pouvez bénéficier du fonds de prévention lié à ce risque.
- Débroussaillement. Un outil de Service-Public permet de vérifier si le terrain est en zone soumise à cette obligation.
- Radon. En zone de niveau 3, lisez la fiche d’information jointe à l’état des risques.
Pour une question juridique sur votre cas, l’ADIL de votre département peut vous conseiller.
Combien coûte un état des risques ?
Remplir soi-même l’état des risques en ligne est gratuit. Si vous le confiez à un professionnel, le prix dépend du cabinet et de ce qui est commandé en même temps. Voici la fourchette indicative observée pour ce document :
15 € à 40 € TTC, à titre indicatif
Fourchettes indicatives TTC relevées sur les tarifs publiés par des diagnostiqueurs et des observatoires (octobre 2026). Le prix réel dépend de la surface, de l’âge du bien, du nombre de diagnostics et de la commune. Seul le devis d’un diagnostiqueur vous engage.
Ce qui fait varier le prix :
- le regroupement avec les autres diagnostics de la vente ou de la location ;
- le nombre de parcelles et la complexité des zones à reporter ;
- l’aide apportée pour rassembler les sinistres et les travaux à déclarer.
Cette fourchette n’est pas le tarif d’un cabinet. Pour comparer avec les autres diagnostics, consultez la page prix des diagnostics immobiliers.
Comment préparer l’état des risques ?
Pour établir l’état des risques, réunissez l’adresse exacte, les références cadastrales et ce que vous savez des sinistres et des travaux du bien.
À rassembler :
- l’adresse complète du bien et le numéro des parcelles (avis de taxe foncière ou acte d’achat) ;
- la liste des sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique, avec leur date ;
- les travaux prescrits par un plan de prévention, et la preuve qu’ils ont été faits ;
- en cas de sinistre lié aux argiles, le rapport d’expertise de l’assureur ;
- pour une copropriété, les informations du syndic sur l’immeuble.
Le service en ligne de Géorisques préremplit le document. Le propriétaire doit ensuite vérifier les éléments et les compléter.
Comment se passe une demande sur QuelsDiagnostics ?
Une demande sur QuelsDiagnostics se fait en quatre étapes, en ligne et gratuitement.
- Le guide gratuit vous indique les diagnostics probables pour votre bien, selon que vous vendez ou louez.
- Vous envoyez votre demande avec les informations sur le bien.
- Vous confirmez votre demande grâce au lien reçu par e-mail.
- Un diagnostiqueur de votre secteur vous recontacte avec un devis, qui peut inclure l’état des risques avec les autres diagnostics.
Pour commencer, ouvrez le guide gratuit et la demande de devis.
Combien de temps l’état des risques est-il valable ?
L’état des risques doit dater de moins de 6 mois à la signature. Il doit aussi être mis à jour si une information n’est plus exacte à cette date.
| Moment | Règle |
|---|---|
| Annonce | Mention du site Géorisques, pour un bien concerné |
| Première visite | Remise de l’état des risques, si une visite a lieu |
| Promesse, contrat préliminaire ou acte de vente | État de moins de 6 mois, à jour, annexé et signé |
| Signature du bail | État de moins de 6 mois, à jour, annexé et signé |
Une information peut changer en cours de route : nouveau plan de prévention, nouvel arrêté de catastrophe naturelle, nouveau sinistre. Dans ce cas, l’état doit être actualisé, même s’il a moins de 6 mois.
Qui peut établir l’état des risques ?
Le vendeur ou le bailleur peut établir lui-même l’état des risques. Aucun diagnostiqueur certifié n’est exigé pour ce document.
Deux façons de faire :
- Le faire soi-même, gratuitement, avec le service en ligne de Géorisques, qui prépare un document prérempli. Le propriétaire le vérifie et ajoute ce qu’il sait du bien. Un autre support est possible s’il contient toutes les informations exigées et qu’il est à jour.
- Le confier à un professionnel de son choix : agent immobilier, notaire ou diagnostiqueur qui réalise les autres diagnostics. Le professionnel doit vérifier que les informations sont exactes et complètes.
Pour les autres diagnostics du dossier, comme l’amiante ou le plomb, un diagnostiqueur certifié est obligatoire. Sa certification se vérifie dans l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers.
Quelle différence avec les autres documents de la vente ?
L’état des risques porte sur les risques de la zone et les sinistres du bien. D’autres documents de la vente traitent de sujets proches.
| Document | Ce qu’il vise | Quand ou par qui |
|---|---|---|
| État des risques | Risques naturels, miniers, technologiques, radon, sols pollués, trait de côte, débroussaillement, sinistres | Le propriétaire ou un professionnel de son choix |
| Diagnostic termites | Présence de termites dans le bâtiment, en zone délimitée par arrêté préfectoral | Diagnostiqueur certifié |
| Information sur la mérule | Risque de mérule en zone délimitée par arrêté préfectoral, mentionné dans la promesse ou l’acte | Le vendeur |
| Diagnostic bruit | Exposition au bruit des aéroports | Vente ou location en zone d’exposition au bruit d’un aéroport |
| DPE | Consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre | Diagnostiqueur certifié |
Pour voir la liste complète selon votre bien, consultez la page quels diagnostics immobiliers sont obligatoires. D’autres diagnostics peuvent s’ajouter, comme le diagnostic amiante ou le contrôle de l’assainissement non collectif. Pour un diagnostiqueur près de chez vous, consultez les diagnostics immobiliers par commune.
Pourquoi passer par QuelsDiagnostics ?
QuelsDiagnostics vous aide à savoir quels documents préparer et vous met en relation avec un diagnostiqueur de votre secteur pour les diagnostics qui en demandent un.
- Gratuit pour vous : le guide et la demande ne vous coûtent rien.
- Sans engagement : vous êtes libre d’accepter ou non le devis reçu.
- Aucune commission n’est prélevée sur le particulier.
- Vos coordonnées ne sont jamais revendues.
- Des sources officielles citées : chaque règle de cette page renvoie à un texte public, daté.
QuelsDiagnostics ne réalise aucun diagnostic lui-même.
Questions fréquentes sur le ERP (risques)
Obligation
L’état des risques est-il obligatoire pour tous les biens ?
Non. L’état des risques est obligatoire quand le bien est situé dans une zone ou un périmètre à risques : plan de prévention, sismicité de niveau 2 à 5, radon de niveau 3, recul du trait de côte, secteur d’information sur les sols ou zone de débroussaillement. Il concerne alors toute construction et tout terrain, en vente comme en location. Géorisques permet de vérifier la situation à partir de l’adresse.
L’état des risques est-il obligatoire pour une location ?
Oui, si le logement est situé dans une zone à risques. Le bailleur remet l’état des risques dès la première visite, puis l’annexe au bail. Le locataire le date et le signe. L’annonce doit aussi renvoyer au site Géorisques. Sans ce document, ou s’il est inexact, le locataire peut demander l’annulation du bail ou une baisse du loyer.
Que doit indiquer l’annonce immobilière ?
Pour un bien concerné, toute annonce de vente ou de location doit indiquer : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ». Cette règle s’applique depuis le 1er janvier 2023, quel que soit le support : vitrine, site internet, journal. Une information inexacte dans l’annonce peut engager la responsabilité du propriétaire.
Quand faut-il remettre l’état des risques ?
Il faut le remettre dès la première visite, si une visite a lieu. Il est ensuite annexé à la promesse de vente, à l’acte de vente, au contrat préliminaire d’une vente sur plan ou au bail. L’acheteur ou le locataire le date et le signe. En vente, s’il est remis en retard, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’au lendemain de sa remise.
Établir le document
Puis-je faire l’état des risques moi-même ?
Oui. Le vendeur ou le bailleur peut établir lui-même l’état des risques, sans faire appel à un diagnostiqueur certifié. Le service en ligne de Géorisques prépare gratuitement un document prérempli à partir de l’adresse ou de la parcelle. Vous devez ensuite vérifier les informations et ajouter ce que vous seul connaissez, comme les sinistres indemnisés et les travaux réalisés.
Un diagnostiqueur peut-il faire l’état des risques ?
Oui. Le propriétaire peut confier l’état des risques à un professionnel de son choix, par exemple le diagnostiqueur qui réalise les autres diagnostics, un agent immobilier ou un notaire. Aucune certification n’est exigée pour ce document. Le professionnel doit vérifier l’exactitude des informations, mais le propriétaire reste le mieux placé pour signaler les sinistres subis par le bien.
Où trouver l’état des risques de mon adresse ?
Vous le trouvez sur Géorisques, le site public d’information sur les risques. Son service en ligne génère un état des risques prérempli à partir de l’adresse ou du numéro de parcelle. Les informations par commune sont aussi publiées par la préfecture. La mairie peut vous renseigner sur les plans de prévention locaux et les arrêtés de catastrophe naturelle.
Que faut-il déclarer comme sinistres ?
Il faut déclarer les sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique dont vous avez connaissance. Cela vaut pour ceux survenus pendant votre période de propriété et pour ceux que vous avez appris, même antérieurs. En vente, après un sinistre lié aux argiles, joignez aussi la liste des travaux non réalisés si vous avez le rapport d’expertise de l’assureur.
Contenu et validité
Combien de temps l’état des risques est-il valable ?
L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de 6 mois à la signature du bail, de la promesse, du contrat préliminaire ou de l’acte de vente. Il doit aussi être actualisé si une information n’est plus exacte à cette date, par exemple après un nouveau plan de prévention ou un nouvel arrêté de catastrophe naturelle.
L’état des risques parle-t-il du radon ?
Oui, si le bien est situé dans une zone à potentiel radon de niveau 3, c’est-à-dire élevé. Le radon est un gaz radioactif naturel qui vient du sol. L’état des risques joint alors une fiche d’information sur ce risque. Il ne s’agit pas d’une mesure : personne ne mesure le radon dans le logement pour établir ce document.
Qu’est-ce que le recul du trait de côte dans l’état des risques ?
C’est l’érosion du littoral, qui fait reculer la côte avec le temps. Si le bien est dans une zone exposée, l’état des risques précise l’horizon de temps, les règles applicables, le caractère éventuellement provisoire du zonage et la possibilité de règles de démolition. Cette information s’impose depuis le 1er janvier 2023.
L’état des risques signale-t-il les sols pollués ?
Oui. L’état des risques indique si le bien est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS). Ces secteurs signalent des zones de pollution des sols connues de l’administration. L’état des risques ne fait pas d’analyse du sol : il reporte une information publique.
Que se passe-t-il sans état des risques ?
Le propriétaire engage sa responsabilité. L’acheteur peut demander au tribunal judiciaire l’annulation de la vente ou une baisse du prix ; le locataire, l’annulation du bail ou une baisse du loyer. Des dommages et intérêts peuvent s’ajouter. En vente, si le document est remis trop tard, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’au lendemain de sa remise.
L’état des risques signale-t-il les termites ?
Non. Les termites relèvent d’un document distinct, l’état relatif à la présence de termites. Il est exigé pour vendre un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. La mérule fait l’objet d’une autre information encore, mentionnée dans la promesse ou l’acte de vente en zone délimitée.
Sources
- Service-Public.fr : État des risques (information des acquéreurs et des locataires) (consultée le 31 octobre 2026)
- Service-Public.fr : Diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente (consultée le 31 octobre 2026)
- Service-Public.fr : Diagnostics immobiliers qu’un bailleur doit fournir au locataire (consultée le 31 octobre 2026)
- Ministère de la Transition écologique : Diagnostiqueur immobilier, une profession réglementée (consultée le 31 octobre 2026)
- DREAL Normandie (ministère de la Transition écologique) : questions-réponses sur l’information des acquéreurs et des locataires (2023) (consultée le 31 octobre 2026)
- DREAL Normandie : plaquette « Information des acquéreurs et des locataires » (septembre 2024) (consultée le 31 octobre 2026)
- Géorisques : service en ligne d’état des risques (consultée le 31 octobre 2026)